il nuovo decreto mutui
Il nuovo decreto mutui e la disciplina del credito immobiliare ai consumatori
La Banca d’Italia, nel maggio del 2016, ha ampliato le disposizioni di attuazione in tema di trasparenza dei contratti di credito immobiliare ai consumatori, di verifica del merito creditizio e della valutazione dei beni immobili oggetto di un contratto di mutuo.
La Direttiva 2014/17/UE ha ulteriormente ampliato la disciplina della trasparenza bancaria che attualmente è strutturata in quattro sottoregimi (operaioni e servizi bancari e finanziari, credito immobiliare, credito ai consumatori, e servizi dipagamento)
Il Decreto Mutui porta importanti novità alla disciplina dei contratti di credito immobiliare ai consumatori, e alla disciplina degli intermediari del credito (agenti in attività finanziaria, mediatori creditizi, ecc.).
La nuova disciplina si applica ai rapporti con i consumatori ( cioè quando l'acquisto del bene non è relativo alla eventuale attività imprenditoriale) e ai contratti di credito
“con cui un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato”.
La nuova disciplina si applica quindi ai contratti di credito ai consumatori (quindi a fini privati):
- garantiti da ipoteca su un immobile residenziale;
- finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
Il Decreto Mutui introduce una specifica disciplina relativa agli annunci pubblicitari ed anche un insieme di obblighi precontrattuali che cambieranno il rapporto fra intermediari finanziari e consumatori
L' intermediario finanziario è obbligato, in maniera gratuita, a:
- mettere a disposizione del consumatore tutte le informazioni generali sul contratto offerto in maniera chiara e comprensibile; tali informazioni possono essere fornite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole ;
- consegnare al consumatore il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) contenente informazioni per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato;
- dare al consumatore un periodo di riflessione di almeno sette giorni
- fornire tutti i chiarimenti a proposito del contratto di finanziamento ed eventuali servizi accessori proposti (ad esempio nel caso delle assicurazioni)
Nel foglio contenente le informazioni generali, oltre alla descrizione delle caratteristiche del contratto e delle condizioni economiche, l'intermediario finanziario deve indicare:
- le informazioni ed i documenti che il consumatore dovrà fornire ai fini della verifica del merito creditizio
- la possibilità di ricevere ulteriori servizi di consulenza dal finanziatore o da un intermediario del credito;
- l'indicazione di quanto durerà l’istruttoria (in giorni)
Il Pies: Prospetto Informativo Europeo Standardizzato
Le informazioni personalizzate sono fornite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole attraverso la consegna del modulo denominato “Prospetto informativo europeo standardizzato” (P.I.E.S.).
Il PIES include una tabella di ammortamento esemplificativa nel caso il tasso di interesse sia fisso per tutta la durata del contratto o quando il contratto prevede il rimborso differito degli interessi
Il P.I.E.S. deve essere consegnato:
- tempestivamente: cioè nel momento in cui il consumatore avrà fornito le informazioni necessarie circa le sue esigenze e la sua situazione finanziaria;
- in tempo utile : prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un’offerta vincolante.
Il consumatore ha diritto ad un periodo di riflessione di almeno 7 giorni (ad esempio per confrontare le diverse offerte di credito presenti sul mercato e prendere una decisione definitiva).
Durante il predetto periodo di riflessione, l’offerta è vincolante per il finanziatore ed il consumatore può accettare l’offerta in qualunque momento.
Obblighi di trasparenza degli intermediari del credito
Il nuovo DECRETO MUTUI introduce una nuova definizione di intermediari del credito che sono:
- gli agenti in attività finanziaria,
- i mediatori creditizi,
- anche qualsiasi altro soggetto (consulente finanziario), a prescindere dall'iscrizione all'OAM, diverso dal finanziatore, che nell’esercizio della propria attività commerciale o professionale svolge, a fronte di un compenso in denaro (o di altro vantaggio economico), almeno una delle seguenti attività:
1) presentazione o proposta di contratti di credito o l'attività preparatoria per la conclusione di tali contratti;
2) conclusione di contratti di credito per conto del finanziatore.
Le norme previste dalla Direttiva 2014/17/UE relativi gli intermediari del credito hanno natura di minima armonizzazione. Ogni stato membro può adottare disposizioni più rigorose e rigide per tutelare i consumatori.
Il servizio di consulenza in materia di contratti di credito immobiliare ai consumatori è riservato ai finanziatori ed agli intermediari del credito.
La consulenza deve basarsi su un’analisi equa e sufficientemente estesa sui prodotti offerti ( nel caso i servizi di consulenza siano forniti dai finanziatori o dagli intermediari del credito con vincolo di mandato) oppure dei prodotti disponibili sul mercato, nel caso i servizi di consulenza siano forniti dai mediatori creditizi o dai consulenti.
Nell’esercizio dell’attività di consulenza i finanziatori e gli intermediari del credito devono comunque:
a)agire nel migliore interesse del consumatore;
b)acquisire informazioni aggiornate sulla situazione finanziaria del consumatore e sui suoi obiettivi e preferenze;
c)fornire al consumatore una consulenza personalizzata in merito a una o più operazioni relative a contratti di credito, adeguata rispetto ai suoi bisogni e alla sua situazione personale e finanziaria, considerando anche i possibili rischi per la situazione finanziaria del consumatore per tutta la durata del contratto di credito raccomandato;
d)prendere in considerazione un numero sufficientemente ampio di contratti o soluzioni da poter proporre.
Prima della prestazione del servizio di consulenza, il finanziatore o l’intermediario del credito devono fornire al consumatore tutte le informazioni relative a:
- la gamma dei prodotti presi in considerazione ai fini della consulenza;
- b) l'eventuale compenso dovuto dal consumatore per i servizi di consulenza e come è stato calcolato;
- c) ove consentito, il compenso percepito dai finanziatori in relazione al servizio di consulenza;
L’articolo 120-octiesdecies del TUB prevede il divieto delle pratiche di commercializzazione abbinata, che consistono nell’offerta o commercializzazione di contratti di credito in un pacchetto che comprende altri prodotti o servizi finanziari distinti perch è il contratto di finanziamento deve essere disponibile separatamente .
Sono invece autorizzate le pratiche di commercializzazione aggregata e cioè è possibile proporre pacchetti di servizi dove è ben distinto il contratto di finanziamento e viene prevista la possibilià di scinderlo dagli altri prodotti proposti (ad esempio le assicurazioni) permettendondo al consumatore di verificare con trasparenza il costo del solo finanziamento e scinderlo dalla parte assicurativa.
Verifica del merito creditizio
Il finanziatore deve svolgere una valutazione approfondita del merito di credito del consumatore per verificare la sua effettiva capacità (sia attuale che in prospettiva), di ottemperare al contratto di mutuo.
La valutazione del merito creditizio è effettuata sulla base delle informazioni relative alla situazione economica e finanziaria del consumatore, informazioni che devono essere sufficienti, proporzionate (in base alla richiesta fatta) e opportunamente verificate.
I finanziatori si devono quindi dotare di procedure interne ben determinate con professionalità specifiche per verificare la affidabilità del cliente.
La documentazione relativa va conservata per tutta la durata del contratto di credito e tale documentazione deve essere messa a a disposizione del consumatore.
Nel che la richiesta di credito venga declinata deve essere data comunicazione al cliente anche delle motivazioni perchè possa verificare se la banca dati è aggiornata e corretta, cioè può succedere che il finanziamento venga declinato perchè la banca dati riporta dati errati o non aggiornati.
La valutazione del valore dei beni immobili da parte del finanziatore ha innanzitutto finalità di tutela tanto dei finanziatori quanto dei consumatori e deve avvenire secondo standard affidabili e ciò anche quando sia condotta da soggetti terzi (periti)
La predetta valutazione dovrà essere imparziale, obiettiva e documentata e dovrà essere effettuata da persone con specifici requisiti di professionalità e indipendenza.
E' opportuno evitare qualsiasi conflitto di interesse: chi valuta il merito creditizio del consumatore non dovrebbe essere lo stesso soggetto che valuta il valore dell'immobili.
La responsabilità della valutazione del valore degli immobili rimane comunque sempre sul soggetto finanziatore che poi potrà eventualmente rivalersi sul perito che abbia fatto una valutazione errata (indipendentemente dal motivo).
Inadempimento del consumatore: il modello stop and go
Vorrei porre l'attenzione sulla seguente novità:
in caso di inadempimento del cliente, il legislatore ha previsto che in prima battuta l’intermediario debba adottare delle procedure per gestire in modo proattivo i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti (fase STOP).
Solo nel caso che la gestione proattiva dei casi di inadempimento non abbia permesso di gestire lo stato di difficoltà del consumatore nei pagamenti, il legislatore, prima europeo e poi nazionale, ha voluto introdurre strumenti volti ad accelerare l’escussione delle garanzie immobiliari (fase GO).
Questo significa che se il debitore non è in grado di adempiere gli impegni la banca, dopo una prima fase dove si cerca di trovare una soluzione, ha diritto a escutere in maniera rapida l'ipoteca sull'immobile.
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